Réglementation location saisonnière 2026

Mis à jour le 19 août 2026. Louer un logement sur Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme suppose de respecter des règles nationales, mais aussi des obligations fixées par la commune et parfois par la copropriété. Ce guide présente les principaux contrôles à effectuer avant de proposer une location saisonnière en France.

À retenir : les règles peuvent changer selon l’adresse, la nature du logement et votre situation. Vérifiez toujours les démarches auprès de la mairie, de l’administration fiscale et, si nécessaire, d’un professionnel du droit ou du chiffre. Keyzy Home accompagne l’exploitation du logement, mais ce guide ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.

Sommaire du guide

Définition d’un meublé de tourisme
Durées maximales de location
Déclaration et enregistrement
Résidence secondaire et changement d’usage
Copropriété et assurance
Performance énergétique
Fiscalité, taxe de séjour et cotisations
Règles locales par ville
Checklist avant publication

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui dispose de l’usage exclusif du logement. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement ou d’un studio équipé pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois.

La location accordée à un même voyageur ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs par année civile. Au-delà, le contrat et le statut de l’occupation ne correspondent plus à une location touristique classique. Pour certains occupants en mobilité professionnelle, en formation ou en études, le bail mobilité et la location moyenne durée peuvent être plus adaptés.

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale ?

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Sa location touristique est généralement limitée à 120 jours par année civile.

La loi permet toutefois à une commune de fixer, par délibération, un plafond inférieur pouvant aller jusqu’à 90 jours par an. Il faut donc vérifier la règle applicable à l’adresse exacte du logement. Les plateformes peuvent bloquer une annonce lorsque le plafond déclaré est atteint.

Le contrat de location saisonnière doit être écrit et indiquer notamment le prix et les caractéristiques du logement. Le propriétaire doit également fournir un logement décent, équipé conformément à l’usage annoncé et respectant les règles de sécurité applicables.

Déclaration et numéro d’enregistrement en 2026

À compter du 20 mai 2026 au plus tard, l’enregistrement préalable des meublés de tourisme doit être généralisé sur l’ensemble du territoire via un portail national. Le numéro obtenu devra être utilisé conformément aux règles applicables aux annonces.

Selon la commune et la situation du bien, d’autres formalités peuvent rester nécessaires : déclaration en mairie, autorisation de changement d’usage, numéro local, collecte de la taxe de séjour ou justificatifs spécifiques. Un numéro d’enregistrement ne remplace donc pas automatiquement toutes les autres autorisations.

Avant de publier une annonce, consultez le site de la mairie ou contactez le service urbanisme. Conservez les accusés de réception, autorisations, contrats et justificatifs associés au logement.

Résidence secondaire et changement d’usage

Les règles sont souvent plus strictes pour une résidence secondaire ou un logement qui n’est pas votre résidence principale. Dans certaines communes, notamment les zones urbaines tendues, la location touristique répétée peut nécessiter une autorisation de changement d’usage. Une compensation peut aussi être exigée selon les règles locales.

Ne publiez pas l’annonce avant d’avoir vérifié ce point : l’absence d’autorisation peut entraîner des sanctions importantes. La situation dépend notamment de la ville, du type de logement, de son usage antérieur et de la durée d’exploitation envisagée.

Copropriété, bail et assurance

Si le logement se trouve en copropriété, relisez le règlement de copropriété. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise ou une restriction visant les activités para-hôtelières peut affecter votre projet. Les nuisances, les passages répétés et le non-respect des parties communes peuvent également engager la responsabilité du propriétaire.

Vérifiez le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale.
Informez-vous auprès du syndic en cas de doute.
Si vous êtes locataire, obtenez l’accord écrit du propriétaire avant toute sous-location.
Vérifiez que votre assurance couvre la location meublée touristique et les dommages liés aux séjours.
Affichez des règles de séjour claires concernant le bruit, les fêtes et les parties communes.

Performance énergétique du logement

La loi du 19 novembre 2024 a renforcé progressivement les exigences énergétiques applicables aux meublés de tourisme. Les obligations varient selon la date de mise en location, l’existence d’une autorisation de changement d’usage et la situation locale.

Avant une nouvelle mise en location, vérifiez si un diagnostic de performance énergétique est requis et si le classement du logement permet l’exploitation envisagée. Les règles continuent d’évoluer jusqu’en 2034 : ne vous fiez pas à un ancien diagnostic ou à une information générale non datée.

Fiscalité 2026 : revenus, micro-BIC et régime réel

Les revenus d’une location meublée touristique sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour les recettes perçues en 2026 et déclarées en 2027, le régime micro-BIC peut s’appliquer, sous conditions, dans les limites suivantes :

Meublé de tourisme non classé : recettes annuelles jusqu’à 15 000 € et abattement forfaitaire de 30 %.
Meublé de tourisme classé : recettes annuelles jusqu’à 83 600 € et abattement forfaitaire de 50 %.

Au-delà des seuils, ou sur option lorsque cela est possible, le régime réel permet de déduire les frais et charges selon les règles fiscales. Le classement d’un meublé est une démarche volontaire réalisée auprès d’un organisme accrédité ; il ne doit pas être confondu avec la simple publication sur une plateforme.

CFE et cotisations sociales

La location meublée est en principe une activité susceptible d’être soumise à la cotisation foncière des entreprises, avec des exonérations possibles selon la situation. Lorsque les recettes annuelles de location meublée touristique dépassent 23 000 €, une affiliation et des cotisations sociales peuvent être dues. Demandez confirmation au service des impôts des entreprises et à l’Urssaf.

Taxe de séjour et TVA

Dans les communes qui ont instauré une taxe de séjour, celle-ci doit être collectée puis reversée. Lorsque la plateforme encaisse le paiement, elle peut assurer cette collecte selon son statut et les règles locales.

La location meublée est généralement exonérée de TVA. Une activité proposant au moins trois prestations para-hôtelières parmi le petit-déjeuner, le nettoyage, la fourniture de linge et l’accueil des clients peut toutefois relever d’un régime différent. Cette qualification doit être vérifiée avec un professionnel.

Pourquoi les règles changent-elles selon les villes ?

Les communes disposent de pouvoirs renforcés pour encadrer les meublés de tourisme : plafond annuel, changement d’usage, secteurs protégés, quotas, exigences énergétiques ou contrôles des annonces. Une règle applicable à Paris ne doit pas être automatiquement transposée à Lyon, Toulouse ou Troyes.

Consultez nos pages locales et contactez la mairie pour confirmer la situation de votre logement :

Checklist réglementaire avant de publier votre annonce

Déterminer si le logement est votre résidence principale ou secondaire.
Vérifier le plafond annuel applicable auprès de la mairie.
Effectuer l’enregistrement et les déclarations exigées.
Contrôler la nécessité d’un changement d’usage.
Relire le règlement de copropriété et le bail éventuel.
Vérifier le DPE, la sécurité et les équipements du logement.
Choisir le régime fiscal adapté avec un professionnel.
Vérifier la CFE, les cotisations sociales et la taxe de séjour.
Préparer un contrat écrit et un état descriptif du logement.
Conserver toutes les autorisations et actualiser les informations chaque année.

Besoin d’aide pour exploiter votre logement ?

Une fois la conformité du projet vérifiée, Keyzy Home peut coordonner la mise en valeur du bien, la création de l’annonce, la tarification, l’accueil des voyageurs, le ménage et le suivi des séjours.

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Sources officielles

Contenu informatif mis à jour le 19 août 2026. Les règles peuvent évoluer. Vérifiez votre situation auprès des administrations compétentes.

Réglementation location saisonnière 2026 : guide complet